"Đầu tư vào tri thức đem lại lợi nhuận cao nhất"

Benjamin Franklin

Trang Chủ / Case study / Bất động sản và Bất ổn !

Bất động sản và Bất ổn !

Điều dễ nhận ra hiện nay là vai trò của bất động sản đang gia tăng trong các nền kinh tế hiện đại. Bất động sản chiếm tới hơn một nửa tổng tài sản, góp phần lớn trong việc gia tăng tài sản, và trong các khoản vay tại tất cả các nền kinh tế phát triển. Đây là hệ quả tất yếu từ những xu hướng của năng suất, chi phí tư liệu sản xuất và lựa chọn của người tiêu dùng, đó là, người ta muốn dùng thu nhập vào việc gì. Bất động sản chắc chắn đã trở nên quan trọng hơn trong các nền kinh tế phát triển: nhưng điều đó cũng có những hệ quả đối với ổn định tài chính và kinh tế, những vấn đề cần được kiểm soát cẩn trọng.

Trong giai đoạn từ 1928 đến 1970, hoạt động kinh doanh chính của ngân hàng bao gồm cho vay không yêu cầu thế chấp đối với các công ty. Vào năm 2007, các ngân hàng ở hầu hết các quốc gia đã chủ yếu chuyển sang cho vay bất động sản. Chức năng trung chuyển các khoản tiết kiệm hộ gia đình sang hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh – vai trò tiêu biểu của ngành tài chính theo sách vở - chỉ chiếm một phần nhỏ trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng hiện nay. Trong hầu hết các hệ thống ngân hàng hiện đại, hầu hết các khoản cấp tín dụng không dùng để tài trợ đầu tư vốn mới. Thay vào đó, chúng tài trợ cho việc mua tài sản đã tồn tại, và trên hết, là các bất động sản đã hình thành.

Nói theo cách khác, điều này là hiển nhiên, vì bất động sản chiếm đa số tài sản trong các nền kinh tế phát triển. Hơn nữa, nhìn từ quan điểm của người vay cá nhân, cho vay thế chấp rõ ràng là hữu ích về mặt xã hội. Và nhìn từ quan điểm của một ngân hàng tư nhân, việc cho vay đối với bất động sản có thể dường như là điều dễ thực hiện nhất và an toàn nhất.

Nhưng vai trò ngày càng tăng của bất động sản và cho vay đối với loại tài sản này mang hàm ý rất lớn đối với bất ổn tài chính và kinh tế vĩ mô. Các hình thức tín dụng khác nhau có chức năng kinh tế khác nhau và mang lại những hậu quả khác nhau. Chỉ khi tín dụng được sử dụng để tài trợ đầu tư vốn mới một cách hữu ích, nó mới tạo ra các khoản thu nhập tăng thêm để đảm bảo nghĩa vụ nợ chắc chắn được đáp ứng. Trái ngược với lý thuyết kinh tế tiền khủng hoảng cho rằng lượng tín dụng tạo ra và sự phân bổ tín dụng cho các mục đích sử dụng khác nhau nên được quyết định nhờ sức mạnh thị trường, các ngân hàng với quyền năng của mình lại tạo ra quá nhiều các khoản nợ sai lầm.

jpghousingbubbleburst

Ở Anh, các khoản thế chấp nhà ở chiếm 65% và các khoản vay tiêu dùng không có bảo đảm là 7%. Trong các khoản cho vay doanh nghiệp, phần lớn là tài trợ cho phát triển hoặc đầu tư bất động sản thương mại. Những con số này không thể tương thích chính xác với việc phân chia nguồn tài trợ cho các hoạt động đầu tư, tiêu dùng và các tài sản đã hình thành. Các khoản cho vay thế chấp nhà ở có thể tài trợ cho tiêu dùng tăng thêm cũng như mua nhà, và những ngôi nhà được mua có thể đã hình thành hoặc được xây mới; các khoản cho vay bất động sản thương mại tài trợ cho cả các khoản đầu tư vào tài sản đã hình thành và tài sản mới được phát triển. Nhưng rõ ràng là tín dụng để đầu tư vào tài sản không phải là bất động sản chỉ chiếm không quá 14% tổng số nguồn tín dụng của Anh, và xu hướng này được lặp lại tại các nền kinh tế phát triển và đang tăng lên tại các nền kinh tế mới nổi.

Chu kỳ của các khoản đầu tư quá mức được tài trợ bởi tín dụng là đặc điểm của chủ nghĩa tư bản trong suốt lịch sử, từ sự bùng nổ trong ngành đường sắt thế kỷ 19 đến bong bóng xây dựng bất động sản vào những năm 2000 tại Mỹ, Tây Ban Nha và Ailen. Đến năm 2006, Ailen đã xây dựng 90 000 ngôi nhà mỗi năm tại một quốc gia chỉ có hơn bốn triệu dân. Nhiều nhà thầu và chủ đầu tư xây dựng nên những ngôi nhà này về sau đã phá sản. Ít nhất 20 000 ngôi nhà trong “khu bất động sản ma” hiện đang bị phá hủy, việc xây dựng chúng hoàn toàn là lãng phí. Nhưng trong làn sóng tăng của chu kỳ, xây dựng chúng và cho các nhà thầu vay tiền dường như tạo ra lợi nhuận. Thật vậy, từ quan điểm hoàn toàn là đầu tư tư nhân, lĩnh vực này thường tạo ra lợi nhuận. Các nhà xây dựng may mắn đã hoàn thành công trình và bán những khu nhà của họ trước mùa hè năm 2008 đã kiếm được tiền, và trước đó các khoản vay đến hạn thường được hoàn trả đầy đủ. Cho đến trước năm 2008 các tín hiệu về giá trên thị trường tự do đã xác nhận hoạt động đầu tư đang được tăng cường.

Nhưng kết quả chung lại là một thảm họa. Các khoản đầu tư cá biệt tạo ra lợi nhuận, nhưng chỉ nhờ nguồn cung tín dụng mới trong một thời gian đã làm tăng giá của các dự án đã hoàn thành. Hệ thống cho vay đã phát triển từ hình thức “phòng vệ” sang “đầu cơ”, trong đó nguồn cung tín dụng mới có vai trò quan trọng trong việc tài trợ các khoản thành toán cho các món nợ hiện tại.

Vì vậy, hệ thống tín dụng trong thị trường tự do có thể tạo ra những chu kỳ đầu tư quá mức, từ đó gây ra hai tai hại. Đầu tiên là sự phân bổ sai các nguồn lực thực sự: tại Tây Ban Nha ngành xây dựng đã tăng từ 8% lên hơn 12% so với GDP từ cuối những năm 1990 đến năm 2007, ở Ailen, mức tăng tỷ lệ này là từ 4% lên 9%, ở cả hai quốc gia này, tỷ lệ việc làm trong ngành này trong tổng số lượng việc làm tăng lên nhanh chóng. Thất nghiệp cao là hậu quả không thế tránh khỏi sau khủng hoảng, một số tiểu bang của Hoa Kỳ trải qua làn sóng bùng nổ trong ngành xây dựng, chẳng hạn như Florida và Arizona, cũng phải hứng chịu hậu quả này. Tác hại thứ hai là hiệu ứng nợ vượt ngưỡng...

                                                                                                                                                                                    (Còn tiếp...)

Theo: Nợ nần và Quỷ dữ - Adair Turner

Bản quyền trang web: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Valueway

Email: tienvalueway@gmail.com