"Đầu tư vào tri thức đem lại lợi nhuận cao nhất"

Benjamin Franklin

Trang Chủ / Case study / Bất động sản và Bất ổn (Phần 2)

Bất động sản và Bất ổn (Phần 2)

Vấn đề nợ vượt ngưỡng cũng có thể phát sinh ngay cả khi bùng nổ tín dụng không tạo ra các khoản đầu tư mới mà thay vào đó chỉ tập trung hoàn toàn vào những tài sản đã hình thành. Thực tế là, bong bóng tín dụng hướng đến các tài sản là bất động sản đã hình thành có thể tạo ra phiên bản tăng áp của các chu kỳ tín dụng. Đến nay hầu hết các khoản cho vay để tài trợ các tài sản đã hình thành là cho vay mua bất động sản, và các khoản cho vay đối với bất động sản đã hình thành chiếm phần lớn trong danh mục cho vay của ngân hàng ở hầu hết các nền kinh tế phát triển và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn tại các nền kinh tế mới nổi. Năm 1928, cho vay bất động sản chiếm trung bình khoảng 30% danh mục cho vay của ngân hàng; đến năm 1970 con số này đạt tới 35%, đến năm 2007 là gần 60%. Bên cạnh đó, tỷ trọng đáng kể trong 40% còn lại, nhiều khả năng là các khoản tài trợ bất động sản thương mại.

Một số khoản cho vay bất động sản tài trợ cho các khoản đầu tư vào bất động sản mới, cho dù đó là nhà ở hay bất động sản thương mại. Nhưng phần lớn các khoản cho vay dùng để tài trợ việc mua các bất động sản đã hình thành, trong đó hộ gia đình vay tiền để mua những ngôi nhà đã có sẵn, và các công ty cũng như các nhà đầu tư tổ chức vay tiền để đầu tư vào các bất động sản thương mại đã hình thành. Ví dụ, cho vay thế chấp nhà tại Anh và bong bóng giá nhà ở trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2007 – không giống như sự bùng nổ tín dụng và giá nhà tại Florida, Tây Ban Nha hoặc Ailen – chủ yếu bong bóng giá của các tài sản đã hình thành, các công trình xây dựng mới chỉ chiếm một phần tăng trưởng tương đối thấp.

Điều quan trọng là phải hiểu rằng một nền kinh tế phát triển, mà trong đó hoàn toàn không có các khoản đầu tư mới vào bất động sản, cũng gần như chắc chắn là một nền kinh tế mà trong đó hầu hết các khoản tín dụng ngân hàng mới được tạo ra để tài trợ cho bất động sản. Điều đó phản ánh vai trò hiển nhiên và ngày càng gia tăng của bất động sản với vai trò là một phần của cải trong cái xã hội đang ngày càng trở nên giàu có hơn.

Một số yếu tố đã thúc đẩy sự thay đổi này. Nhưng đến nay điều quan trọng nhất là sự tăng trưởng mạnh của giá nhà ở, điều mà ở hầu hết các nước chiếm phần lớn trong tổng tài sản và chiếm hầu hết trong sự gia tăng tỷ lệ của cải/thu nhập. Ví dụ, tại Pháp và Anh, nhà ở chiếm hơn một nửa tổng tài sản, và mức tăng của tỷ lệ tài sản là nhà ở so với thu nhập quốc dân chiếm khoảng 90-100% mức tăng của tỷ lệ tổng tài sản/thu nhập kể từ năm 1970. Tài sản là nhà ở tại Anh bằng khoảng 120% thu nhập quốc dân vào năm 1970 và đã đạt 300% vào năm 2010; ở Pháp, tài sản là nhà ở tăng từ 120% so với GDP năm 1970 lên mức 371% vào năm 2010. Bên cạnh đó, bất động sản thương mại chiếm một phần đáng kể trong khối tài sản không phải là nhà ở.

Phần lớn khối tài sản là nhà ở này – và có đóng góp đáng kể vào tăng trưởng tại nhiều quốc gia – không phải là phần giá trị được xây dựng của các tòa nhà mà là giá trị đất đô thị mà các tòa nhà nằm trên đó. Tại các thành phố lớn như London, Paris, New York, San Francisco hay Hồng Kông, chi tiêu phát sinh cho việc xây mới trên thực tế chỉ chiếm một phần không đáng kể trong mức tăng trưởng của giá trị bất động sản. Trung bình tại các nền kinh tế phát triển, 80% mức tăng giá nhà ở từ năm 1950 đến năm 2012 do giá đất tăng và chỉ 20% do mức tăng giá trị xây dựng của nhà ở. Vì vậy, tỷ trọng đang tăng lên của tài sản tại các quốc gia giàu có, và gần đây tại nhiều nền kinh tế mới nổi, không xuất phát từ vốn tư bản được tích lũy từ hoạt động đầu tư, mà từ đất đô thị, cụ thể là từ đất tại những vị trí được thèm muốn nhất, và do đó có giá trị cao nhất.

Điều này dường như thật lạ lùng. Nhiều nhà kinh tế nói về nền kinh tế hiện đại “không trọng lượng” của chúng ta, mà ở đó tầm quan trọng của hàng hóa vật chất giảm xuống còn vai trò của các phần mềm và ứng dụng ngày càng tăng: nhưng hàng hóa có tính vật chất nhất – đất đai – lại đang ngày càng quan trọng. Nhưng nghịch lý là, vai trò ngày càng tăng của đất đai là một phần kết quả trực tiếp của sự tiến bộ vượt bậc của công nghệ thông tin và truyền thông (ICT). Và trong tương lai, tiến bộ ICT càng nhanh, giá trị của bất động sản và đất đai có thể ngày càng tăng.

article-6658-hero

ICT là một công nghệ mạnh mẽ mang tính đặc thù vì hai đặc điểm: thứ nhất, giá của công suất phần cứng và nhiều khía cạnh khác – khả năng xử lý, bộ nhớ, băng thông – ngày càng giảm theo định luật Moore, giảm một nửa sau 1,5 – 2 năm hoặc tương đương; thứ hai, một khi phần mềm đã được phát triển, nó có thể được nhân rộng với chi phí biên gần như bằng 0. Những đặc điểm này giúp các công ty ICT tạo ra lượng của cải khổng lồ trong khi chỉ cần rất ít vốn đầu tư. Vào giữa năm 2014, Facebook có giá trị vốn chủ sở hữu là 150 tỷ đô la: xây dựng “cỗ máy” phần mềm để vận hành nó cần tối đa khoảng 5000 năm lao động của các kỹ sư phần mềm lập trình. So với khoản đầu tư đã rót vào để sản xuất ô tô, hàng không, hoặc các công ty bán lẻ truyền thống, con số này không đáng kể. Nói chung, hai đặc điểm này có nghĩa là ở bất cứ nơi nào “những cỗ máy” chứa đựng yếu tố phần mềm hoặc phần cứng ICT dùng để vận hành các doanh nghiệp, chúng sẽ giữ được mức giá giảm tương đối so với hàng hóa và dịch vụ hiện tại. Số liệu của IMF cho thấy giá của thiết bị sản xuất so với giá hàng hóa và dịch vụ cùng thời giảm 33% trong khoảng thời gian từ 1990 đến 2014.

Kết quả tất yếu là các hình thức đầu tư vốn mà giá không giảm chiếm tỷ lệ ngày càng tăng – và hình thức đầu tư quan trọng nhất thuộc loại này là xây dựng cơ sở vật chất. Một thế giới mà trong đó khối lượng thông tin và khả năng kết nối được lồng vào sự tăng lên không ngừng của hàng hóa tư bản là một thế giới mà các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và bất động sản chắc chắn chiếm tỷ trọng ngày càng tăng trong giá trị của tất cả các khoản đầu tư.

Trong khi đó, xu hướng tiêu dùng thay đổi làm tăng vai trò tương đối của khu đất được mong muốn xét về mặt vị trí. Khi con người nói chung trở nên giàu có hơn, họ chọn tiêu dùng phần thu nhập tăng thêm vào một rổ các hàng hóa và dịch vụ khác nhau. Trong một số hạng mục chi tiêu, con người hướng đến sự hài hòa, và do đó cả lượng cũng như giá trị của thực phẩm, quần áo, hoặc đồ gia dụng cho mục đích tiêu dùng tăng trưởng chậm hơn thu nhập. Trong một vài khoản chi tiêu khác, lượng tiêu dùng có thể tiếp tục tăng cao, nhưng giá giảm theo quy luật bù trừ - do đó trong khi nhiều máy tính bảng, điện thoại di động và trò chơi trên máy tính được tiêu thụ nhiều chưa từng có, tổng chi tiêu vẫn luôn tương đương mức thu nhập.

Bù trừ cho các hàng hóa và dịch vụ “có độ co giãn với thu nhập thấp” này là những hàng hóa dịch vụ khác có độ co giãn của nhu cầu đối với thu nhập lớn hơn nhiều, tức là mức chi tiêu vào các hàng hóa dịch vụ này tăng nhanh hơn thu nhập. Loại hàng hóa quan trọng nhất trong số này là nhà ở đặc thù theo vị trí, vì người tiêu dùng dành một phần ngày càng tăng trong thu nhập của họ để chạy đua cho việc được sống tại những khu vực đáng thèm muốn nhất trong thành phố. Nhưng nếu nguồn cung các vị trí đẹp là khan hiếm, và mảnh đất mà trên đó là bất động sản đang được thèm khát là không thể tái tạo, điều duy nhất có thể điều chỉnh là giá.

Vì vậy với vai trò ngày càng tăng của bất động sản – và của mảnh đất nằm phía dưới – phản ánh một phần các yếu tố cơ bản về công nghệ và thị hiếu người tiêu dùng. Các nền kinh tế phát triển đang trở nên phụ thuộc nhiều vào bất động sản hơn, vì họ phụ thuộc nhiều vào ICT, và vì họ ngày càng trở nên giàu có hơn. Tuy nhiên, nhận thức về việc tăng giá bất động sản nhờ vậy lại thúc đẩy tác động này nhiều hơn nữa, vì bất động sản đã trở thành “tài sản”, mà với nó người ta đầu tư không chỉ tận hưởng các dịch vụ nhà ở mà kỳ vọng vào chênh lệch giá.

(Còn tiếp...)

Theo: Nợ nần và Quỷ dữ - Adair Turner

Bản quyền trang web: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Valueway

Email: tienvalueway@gmail.com