"Đầu tư vào tri thức đem lại lợi nhuận cao nhất"

Benjamin Franklin

Trang Chủ / Case study / Bất động sản và Bất ổn (Phần 3)

Bất động sản và Bất ổn (Phần 3)

Ở phân khúc cao cấp của thị trường nhà đất, động cơ “đầu tư tài sản” thực sự có thể là lý do chủ yếu, với nhiều căn hộ siêu sang ở London, Dubai, hay New York đã được mua nhưng hiếm khi được sử dụng. Nhưng hiện tượng này vươn ra ngoài phân khúc cao cấp của thị trường. Nếu người ta mua nhà sớm hơn dự tính vì nỗi lo bị mất thêm tiền khi giá nhà tăng, họ đang thực tế coi nhà ở như một khoản đầu tư. Đối với nhiều người, căn nhà của riêng họ là khoản đầu tư quan trọng nhất từng thực hiện. Và tại Anh, đầu tư vào nhà ở cho thuê – đầu tư dạng “mua để cho thuê” – đã tăng trưởng và chiếm 15% quỹ nhà ở. Do đó, các nền kinh tế phát triển trở nên phụ thuộc nhiều hơn vào bất động sản ngay cả khi không có tác động của đòn bẩy tài chính. Nhưng việc tăng đòn bẩy là hậu quả tất yếu: và sau đó, đòn bẩy tài chính khuếch đại tác động này.

Không giống như 50 năm trước, hầu hết các khoản cho vay của ngân hàng – và tại Hoa Kỳ hầu hết các khoản vay thông qua thị trường vốn – hiện đang tài trợ cho việc mua bất động sản. Một mặt điều này chỉ đơn giản là phản ánh vai trò ngày càng tăng của bất động sản trong tổng mức của cải. Một mặt, nó phản ánh vai trò có giá trị về mặt xã hội của tín dụng thế chấp trong việc bôi trơn sự trao đổi nhà giữa những người khác nhau, bao gồm cả các thế hệ khác nhau. Nhưng nó cũng phản ánh khuynh hướng các ngân hàng muốn cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản.

Cho vay để tài trợ hoạt động kinh doanh không liên quan đến bất động sản đòi hỏi quá trình đánh giá khó khăn và tốn kém đối với triển vọng của dự án và dòng tiền trong tương lai: và nếu dự án thất bại, tài sản được tài trợ thường không có giá trị khi bán lại. Nhưng bất động sản, dù là thương mại hay nhà ở, thường có giá trị đối với nhiều người sử dụng khác nhau. Vì vậy, tài sản đảm bảo là bất động sản dường như đơn giản hóa việc đánh giá rủi ro. Các ngân hàng muốn tăng trưởng thị phần nhanh gần như luôn quan tâm bất động sản; việc mở rộng một cách an toàn các loại hình cho vay khác cần sự tích lũy các mối quan hệ với khách hàng và kiến thức một cách chậm chạp và khó khăn. Và ít nhất là trong thị trường bất động sản nhà ở, mặc dù không đúng đối với bất động sản thương mại, các khoản thua lỗ thực thường thấp, ngay cả khi phải đối mặt với suy thoái kinh tế trầm trọng. Trong cuộc khủng hoảng gần đây, đúng là phần thua lỗ của các khoản cho vay thế chấp nhà ở tại Mỹ đã đạt 7% tổng khối lượng cho vay, phản ánh hoạt động cho vay dưới chuẩn rất tích cực trong giai đoạn trước khủng hoảng. Nhưng trong khi Anh cũng trải qua một cuộc bùng nổ tín dụng thế chấp lớn, phần thua lỗ của các khoản vay này trong cuộc khủng hoảng gần đây chiếm ít hơn 1%.

Nhìn từ quan điểm riêng của các ngân hàng tư nhân, việc cho vay đối với bất động sản do đó dường như, và đôi khi thực sự là, ít rủi ro hơn và dễ quản lý hơn các loại cho vay khác. Trước thế kỷ 20, các ngân hàng ở một số nền kinh tế phát triển bị hạn chế hoặc ít nhất không được khuyến khích tham gia vào thị trường cho vay bất động sản: ví dụ, theo những cách khác nhau, Nhật Bản, Anh và Canada, tất cả đều hạn chế ngân hàng cho vay thế chấp. Một khi các hạn chế được gỡ bỏ, những tổ chức này ngày càng trở thành người cho vay bất động sản.

http _com.ft.imagepublish.upp-prod-us.s3.amazonaws.com_8793a036-48a3-11e9-bde6-79eaea5acb64

 

Nhưng cho vay bất động sản – và cụ thể là với bất động sản đã hình thành mà nguồn cung của chúng không dễ dàng tăng lên – tạo ra chu kỳ tự vận hành của nguồn cung tín dụng, nhu cầu tín dụng và giá tài sản. Nguồn cung tín dụng nhiều hơn làm tăng giá bất động sản, do đó tăng giá trị ròng và sự tự tin của cả người vay và người cho vay. Khi giá tăng, người cho vay chỉ phải chịu các khoản mất vốn vay nhỏ, làm tăng vốn cơ sở của họ, điều này giúp họ có thể cho vay nhiều hơn; nhưng các khoản mất vốn nhỏ có thể khiến cho ban quản lý và cán bộ tín dụng tin rằng các khoản vay về sau sẽ an toàn. Trong khi đó, giá trị tài sản ròng của người vay tăng lên, cho phép họ vay nhiều hơn với bất kỳ tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản nào, và trải nghiệm giá tăng tạo ra kỳ vọng về những đợt tăng tiếp theo sẽ tiếp tục ít nhất trong trung hạn. Xuyên xuốt lịch sử kinh tế hiện đại, tín dụng bất động sản và giá biến động cùng chiều với nhau. Trong đợt tăng gần nhất, từ năm 2000 đến năm 2007, tín dụng thế chấp tại Hoa Kỳ tăng 134% và giá nhà tăng 90%; ở Tây Ban Nha mức tăng này là 254% và 120% ở Ailen, lần lượt là 336% và 109%.

Những chu kỳ này đôi khi tạo ra sự bùng nổ đầu tư vào bất động sản mới, Ailen và Tây Ban Nha đã chứng kiến sự bùng nổ xây dựng trước khủng hoảng và các bang của Mỹ như Florida và Nevada cũng vậy. Nhưng chu kỳ cũng có thể tạo ra bùng nổ và tan vỡ sau đó đối với giá của những mảnh đất không thể tái tạo và giá của bất động sản đã hình thành trên đó. Tại Anh, bùng nổ và tan vỡ chủ yếu xảy ra đối với giá của các căn hộ đã hình thành, cũng như tại các thành phố ở Mỹ, nơi khả năng xây dựng còn bị hạn chế hơn, chẳng hạn như Manhattan và San Francisco. Ngay cả ở các quốc gia hoặc khu vực nơi có bùng nổ xây dựng mới, sự tăng trưởng mạnh về giá của các ngôi nhà đã hình thành (ví dụ, bất động sản tại trung tâm Dublin) có vai trò quan trọng khiến cho các công trình mới có vẻ sinh lời.

Do đó, cốt lõi của bất ổn tài chính trong các nền kinh tế hiện đại, nằm ở sự chênh lệch giữa sức mua vô hạn và cung bất động sản không co giãn. Các ngân hàng, trừ khi bị hạn chế bởi chính sách, có khả năng vô hạn để tạo ra tín dụng, tiền tệ và sức mua, và hệ thống ngân hàng ngầm cũng vậy. Nhưng nguồn cung những bất động sản đắc địa thường không (và thực chất là đất đai) co giãn nhiều và ở một số thành phố gần như không đổi. Cầu danh nghĩa có tiềm năng vô hạn và nguồn cung hữu hạn kết hợp với nhau khiến cho giá của một bất động sản cụ thể theo vị trí không thể xác định được và tiềm ẩn biến động. Các chu kỳ của tín dụng và giá tài sản xuất hiện từ thực tế này không chỉ là một phần câu chuyện về bất ổn tài chính trong các nền kinh tế hiện đại, chúng về bản chất chính là câu chuyện đó.

Giai đoạn tăng của chu kỳ khiến giá bất động sản cao hơn, nhấn mạnh vai trò ngày càng tăng của tài sản là bất động sản. Nhưng nó cũng khiến nền kinh tế dễ hứng chịu khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế hậu khủng hoảng khi cái chu kỳ đó đảo chiều. Trong chu kỳ giảm, giá tài sản giảm sẽ làm giảm cả giá trị ròng và niềm tin của cả người cho vay lẫn người vay, làm giảm cung và cầu tín dụng. Nền kinh tế phải đối mặt với tác động nợ vượt ngưỡng.

Theo: Nợ nần và Quỷ dữ - Adair Turner

Bản quyền trang web: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Valueway

Email: tienvalueway@gmail.com