"Đầu tư vào tri thức đem lại lợi nhuận cao nhất"

Benjamin Franklin

Trang Chủ / Case study / Bất động sản và Bất ổn (Phần cuối)

Bất động sản và Bất ổn (Phần cuối)

Nguyên nhân chính của bất ổn tài chính tại các nền kinh tế phát triển nằm ở tương tác giữa nguồn cung sẵn có vô hạn của tín dụng ngân hàng và nguồn cung không co giãn của bất động sản và đất đặc trưng theo vị trí. Trừ khi bị giới hạn một cách có chủ đích, bằng không các ngân hàng và hệ thống ngân hàng ngầm có thể tạo ra tín dụng tư nhân, tiền và sức mua vô hạn. Nhưng bất động sản đặc trưng theo vị trí mà người ta tìm cách sở hữu lại bị hạn chế về nguồn cung: mảnh đất mà bất động sản nằm trên đó là một tài sản không thể tái tạo. Tương tác giữa sức chi tiêu co giãn và nguồn cung không co giãn làm cho giá đất đô thị trở nên vô định: giá bất động sản ở London cao gấp ba lần so với năm 1990, giá đất tại các thành phố lớn nhất Nhật Bản chỉ bằng khoảng một phần tư con số này. Do đó, chu kỳ tín dụng và giá bất động sản không chỉ là một phần của câu chuyện bất ổn tài chính tại các nền kinh tế phát triển: chúng gần như toàn bộ câu chuyện.

Chúng ta không thể loại bỏ hoàn toàn nguồn gốc gây nên bất ổn này, vì các nền kinh tế hiện đại tất yếu sẽ thâm dụng bất động sản và có khả năng trở nên như vậy. Cầu của người tiêu dùng đối với bất động sản mà họ thèm muốn co giãn cao với thu nhập, và giá bất động sản và đất đai tăng là tác nhân chủ yếu và tất yếu giải thích cho sự gia tăng tỷ lệ của cải trên thu nhập. Đầu tư bất động sản và cơ sở hạ tầng đô thị chắc chắn sẽ chiếm một phần ngày càng tăng trong tất cả các khoản đầu tư tư bản vì giá hàng hóa tư bản chứa đựng yếu tố công nghệ thông tin và truyền thông (ICT) tiếp tục giảm. Và các khoản thế chấp nhà ở chắc chắn chiếm một phần lớn trong các khoản cho vay, vì chúng có vai trò quan trọng và hữu ích về mặt xã hội trong việc bôi trơn giao dịch trao đổi tài sản trong và giữa các thế hệ.

Nhưng những khuynh hướng cố hữu này làm cho các nền kinh tế kém ổn định. Tỷ lệ của cải trên thu nhập cao hơn có nghĩa là bất kỳ phần trăm thay đổi nào trong của cải đều lớn hơn so với thu nhập, và vì vậy làm tăng mức độ mà tại đó chi tiêu cho tiêu dùng và cho đầu tư có thể phản hồi biến động giá tài sản. Do đó, các nền kinh tế có tỷ lệ của cải trên thu nhập cao hơn sẽ có xu hướng kém ổn định hơn, ngay cả khi hoàn toàn không có các hợp đồng nợ và đòn bẩy tài chính. Nhưng tỷ lệ đòn bẩy cao được đảm bảo bằng bất động sản làm tăng thêm nguy cơ do những tác động của các hợp đồng nợ.

Do đó, chính vì kinh tế học hiện đại tất yếu sẽ thâm dụng bất động sản nhiều hơn mà chúng ta phải quản lý các tác động này. Các yêu cầu về vốn vay bất động sản nên được tăng lên đáng kể, và các giới hạn với người vay như mức tối đa của tỷ lệ cho vay trên giá trị và tỷ lệ cho vay trên thu nhập. Nhưng các chính sách để giải quyết các tác nhân cơ bản của cung và cầu bất động sản cũng rất quan trọng.

maxresdefault

Giá bất động sản được đẩy lên và bị làm cho biến động nhiều hơn bởi cung không co giãn: nới lỏng các hạn chế theo kế hoạch đối với việc phát triển bất động sản mới dường như là giải pháp hiển nhiên, và xã hội có ảnh hưởng dường như điều hành sự phát triển của các thành phố cụ thể, nơi thu hút lao động lành nghề và hoạt động kinh tế theo các tác động phân cụm tự tăng cường. Nhưng khi trở nên giàu có hơn, người ta tự nhiên sẽ chú ý hơn tới chất lượng môi trường đô thị và tới việc bảo vệ các vùng nông thôn gần các thành phố nơi họ sinh sống, gây ra những phản ứng mạnh mẽ của công chúng với hoạt động xây dựng không giới hạn ở trong và xung quanh các thành phố đang gặp áp lực lớn nhất về giá bất động sản. Cụ thể tại các nước đông dân, những hạn chế về nguồn cung xây dựng mới gần như chắc chắn sẽ khiến giá bất động sản tăng cao: nhưng ngay cả ở các nước có dân số thấp, sự co cụm trong một thành phố lớn có thể tạo hiệu ứng tương tự; Stockholm của Thụy Điển là một ví dụ điển hình.

Không có chính sách công nào có thể loại bỏ hoàn toàn những áp lực này, nhưng ít nhất có thể giảm thiểu chúng. Một số nước, như Đức, bị tác động bởi vai trò ngày càng tăng của bất động sản, ít hơn nhiều so với các nước khác, với giá bất động sản thấp hơn tương đối so với thu nhập và ít biến động trong chu kỳ. Nhiều yếu tố giúp giải thích hiện tượng này có thể hữu ích, nhưng thực tế là Đức, không giống như Pháp và Anh, không có một thành phố lớn có sức ảnh hưởng lấn át – mà lại có nhiều thành phố cỡ trung bình. Phân tích của Viện McKinsey Global cho thấy giá bất động sản theo từng nước có xu hướng cao hơn khi có một lượng dân số đông hơn sống tại các cụm thành phố hàng đầu. Vì vậy, chính sách công khuyến khích phân tán phát triển kinh tế theo khu vực có thể (nếu thành công) làm giảm vai trò của nguồn cung đất đô thị khan hiếm. Và nếu không thực hiện điều đó do sức mạnh của những hiệu ứng phân cụm, thì sẽ cần những chính sách thiết kế và phát triển đô thị tạo ra những môi trường sống hấp dẫn bất chấp mật độ dân số cao để giảm áp lực lên giá đất.

Đánh thuế phù hợp cũng đóng một vai trò quan trọng. Nhu cầu về nhà ở tại các vị trí đẹp có mức co giãn cao với thu nhập vì những lý do cố hữu, nhưng nhiều chính sách thuế đã thêm dầu vào lửa bằng cách biến nhà ở thành một khoản đầu tư rất được ưa chuộng. Chính sách thuế đối với tiền lời từ đầu tư vốn thường miễn thuế cho nhà ở dành cho gia đình: tiền từ việc cho thuê nhà ở của chủ sở hữu thường không bị đánh thuế, khiến nhà ở trở thành tài sản tư bản mang lại lợi nhuận miễn thuế. Ở một số quốc gia, chi phí lãi vay cho khoản nợ thế chấp được khấu trừ thuế cho chủ nhân sinh sống tại căn nhà đó: và trong hầu hết các trường hợp, thuế được khấu trừ với các nhà đầu tư có bất động sản cho thuê. Tại Anh, chính sách này đã giúp tài trợ cho một đợt bùng nổ ‘mua để cho thuê” khiến giá nhà bị đẩy lên cao hơn.

Thực sự, có nguyên tắc rõ ràng trong việc đánh thuế giá trị đất hoặc tiền lời từ việc tăng giá đất. Tăng giá đất tạo ra sự tích lũy tài sản không liên quan đến quá trình đổi mới hoặc đầu tư vốn nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, và giá đất đô thị tăng có đóng góp rất lớn vào gia tăng bất bình đẳng về của cải. Những chi tiết của chính sách phù hợp – về vấn đề phát triển đô thị và thuế - khá phức tạp và khác biệt giữa các quốc gia. Nhưng kết luận chung và hàm ý thì khá rõ ràng. Khi các nền kinh tế trở nên giàu có hơn, bất động sản và đất đô thị sẽ trở nên quan trọng hơn. Chúng ta phải hạn chế xu hướng này một cách tốt nhất có thể nhằm giảm thiểu những rủi ro phát sinh đối với ổn định tài chính và kinh tế.

Theo: Nợ nần và Quỷ dữ - Adair Turner

Bản quyền trang web: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Valueway

Email: tienvalueway@gmail.com